Arrendamento

No contexto da atual situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (a “Lei da Moratória”), vem estabelecer um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda no âmbito dos contratos de arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais, aplicável igualmente a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Foi simultaneamente aprovada a Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, que veio estabelecer um regime excecional e temporário de caducidade e da oposição à renovação dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais.

Esta nova legislação vem complementar as medidas já adotadas pela Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, no que se refere à suspensão dos despejos, no caso dos arrendamentos habitacionais, e à suspensão de efeitos das denúncias já comunicadas pelos Senhorios, no caso dos arrendamentos habitacionais e não habitacionais.

A Norege preparou uma breve explicação das regime de moratória, mas que não dispensa a consulta da legislação.

Rendas abrangidas Rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020 e nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente ao termo deste.
Arrendatários beneficiados Arrendatários que comprovem: a) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e b) Uma taxa de esforço do agregado familiar superior a 35%., calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda.   A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
   

Medidas aplicáveis aos Arrendatários   1. O senhorio só terá direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês. 2. Os arrendatários, bem como no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos, os respetivos fiadores que tenham, comprovadamente a quebra acima referida e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros.   Este empréstimo visa permitir o pagamento da renda devida, suportando a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS), atualmente no valor de € 438,81. As condições do empréstimo serão objeto de regulamento a aprovar pelo IHRU, I.P. serão divulgadas no Portal da Habitação.

Procedimento a observar pelos Arrendatários Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação (nos termos da portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação) salvo no caso de rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril, em que a notificação pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da Lei da Moratória (até 27 de abril de 2020).

Senhorios beneficiados Senhorios que comprovem: a) Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto nesta Lei da Moratória.  

Medidas aplicáveis aos Senhorios Os senhorios de arrendamentos habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos acima referida, cujos arrendatários não recorram ao empréstimo do IHRU, I. P., podem solicitar a esta entidade, a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado seja inferior ao IAS, como resultado do não pagamento da renda pelo respetivo arrendatário. As condições do empréstimo serão objeto de regulamento a aprovar pelo IHRU, I.P. serão divulgadas no Portal da Habitação.
Rendas abrangidas Rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020 e nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente ao termo deste.
Arrendatários beneficiados Arrendatários que comprovem ter: a) Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, incluindo nos casos em que mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica, e b) Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio,   em ambos os casos desde que esse encerramento ou suspensão tenham ocorrido ao abrigo das medidas aprovadas pelo Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil ou da Lei de Bases da Saúde bem como de outras disposições que sejam destinadas à execução do estado de emergência. São visados os contratos de arrendamento para fins não habitacionais e quaisquer outras formas contratuais de exploração de imóveis.
Medidas aplicáveis aos Arrendatários  
  • O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente para os 12 meses posteriores ao termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa;
  • A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis;
  • não é exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam no referido período.
 
Procedimento a observar pelos Arrendatários Apesar de não ter sido expressamente previsto na Lei, pensamos que se deve aplicar-se aos arrendatários não habitacionais abrangidos por esta lei o dever de informar o senhorio acima previsto para os arrendatários habitacionais (por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda, salvo no caso de rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril, em que a notificação pode ser feita até 27 de abril de 2020).
  • A indemnização legalmente prevista para o atraso no pagamento de rendas (correspondente a 20% do valor em dívida) não será exigível para as rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente para os arrendatários abrangidos pelas medidas referidas em I e II;
  • A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da Lei;
  • Durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID-19 (conforme determinada pela autoridade de saúde pública) são suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos, para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria; ficam excluídas deste âmbito as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa certa de contratos de arrendamento para fins não habitacionais.
  • Durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID-19 (conforme determinada pela autoridade de saúde pública) e até 60 dias após a cessação de tais medidas ficam suspensos:
    1. a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
    2. a produção de efeitos da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuada pelo senhorio;
    3. a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
    4. o prazo de 6 meses previsto para restituição dos imóveis nos casos em que ocorra caducidade, se o termo desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas.

Na Norege estamos disponíveis para o ajudar e aconselhar.